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未拿预售证要求购房者冻资方可选房, 安联尚璟违规?

2020年06月29日 10:32 0人参与  0条评论

原标题:冻资才能选房!无预售证城区这个新盘拍了拍你

近期千亿国际电脑版严查楼市乱象,从市住建局、各镇街住建部门等政府机关到中介协会、房地产协会等民间组织,纷纷发文表现出对楼市整治的强大决心。

购房者对房价上涨、开发商的营销动作也表现的更加敏感。

无预售证冻结客户资金

有粉丝反应,位于高埗的安联尚璟项目在未取得预售证的前提下,以冻结资金的形式作为意向方式,销售口径为“诚意金”,该行为是否违规?

同时,阳光问政平台上也有网友针对该现象问政住建局,截至发稿前暂未看到回复。

针对上述情况,房报君以购房者身份实地走访高埗安联尚璟项目,关于未取得预售证便以冻结资金作为锁客方式确有其事。

房报君6月22日上门当天,项目6号楼已截止冻资,现场销售告知,只有参与冻资,才能进入开盘选房环节。开盘流程上也明确表示需要携带冻结协议,而6号楼于冻资结束后的6月23日方取得预售证。

当天置业顾问表示,如果对项目有意向的话可以考虑5号楼, 5号楼预计将于7月底开盘,按照项目营销节奏,一般月底开盘,月初或月中即开始启动冻资。但根据住建局官网消息显示,目前5号楼也尚未取得预售证。

项目冻资金额为2万元,值得注意的是冻资款并非开发商或者第三方机构收取,仅由银行操作,冻结于购房者个人账户中。“届时,项目开盘后,如果成功选到房,冻资款将被充当购房定金,假设没选到房,这笔钱也将会退还至个人账户。”置业顾问解释到。

楼市营销花样繁多,购房者要警惕

在正常的房产交易过程中,开发商出于统计及积累意向客户和对目标客户进行初步筛选等目的,会进行一系列包括但不限于验资、诚意登记、提前认筹、冻资等操作方式。

6月16日,千亿国际电脑版市住建局最新发布的《市住房城乡建设局关于开展房地产市场乱象专项整治行动的通知》中,对于房地产企业的违法违规行为有这样一条明确规定:未取得商品房预售许可证或现售备案证书,以认购、认筹、预定、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用,属于违规行为。

通知明确规定,所有关于涉及收取购房者费用的行为都有一个大前提,即项目应取得商品房预售许可证或现售备案证书。对于开发商而言,未取得预售证,不可进行一系列变相销售行为。

不能定性违规,但仍非市场正常营销方式

以冻资形式积累意向客户的行为安联尚璟并非个例。

以河北省某地方住建局处理意见来看,对于同性质未取得商品房预售许可,开发商便采用冻结资金的形式积累客源的行为,该住建局表示由于冻结资金非开发商收取,该行为尚不能定性为违规销售收取预订金。但同时也针对开发商这类行为对于房地产市场起到一定干扰而进行了约谈,并要求停止此类活动。

在宁波市最新发布的《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》中,提到了房地产开发企业可以向购房者收取预订款的两种情况。其中第二种情况便是为证明购房能力,开发商可对购房者进行有条件的冻结资金行为。而大前提仍是在取得预售许可证后,也就是说该行为在未取得预售许可前是不被允许的。

由于上半年疫情影响,工期延误,各项目营销节点不得不推迟,为更快的完成回款指标,部分项目争分夺秒抓紧入市,预售证一拿便立马开盘,以茶山的金融街为例,白天拿证,当晚便已开盘;安联尚璟23号拿证,25号开盘。项目方留给自己可正常收取预定款的时间几乎没有。

但开发商积累客户、判断客量进行定价策略等,需要“想方设法”留住客户,而收取客户资金是对客户最好的“牵绊”。诚意登记享开盘98折,认筹x万元抵x万元等是最常见不过的营销方式。

一旦涉及付钱,不少购房者便会产生些许忧虑,特别是没有购房经验的小白,“存抵金”、认筹金、定金、预订款、验资款……各类名目款项层出不穷,这些钱有的是开发商自己收,有的则由开发商通过第三方收取,有的能退、有的不能退,在开发商的营销“套路”之下,这类型款项也成了很多房产交易纠纷之一。

而针对提前冻资现象,房报君咨询了广东洛亚律师事务所陈泰律师,其表示:

根据《城市商品房预售管理办法》等相关规定,房地产开发企业进行商品房预售,应当取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。而部分开发商为了抢占市场先机,在没有取得预售许可证的情况下,采取认购、认筹等方式收取或者变相收取定金、诚意金,预先进行销售,这种行为是政府明令禁止的。

近来,开发商要求购房者预先“冻结资金”作为参与开盘条件的现象频发,由于该资金是冻结在购房者本人的银行账户,没有直接转入开发商或者第三方的银行账户,严格来说并不属于开发商收取或者变相收取诚意金或预定金的情形。不过从其行为方式上来看,未取得预售许可证的开发商要求购房者必须预先“冻结资金”才能获得开盘资格,实质上剥夺了其他没有参与“冻结资金”购房者的购房权利,本质上仍属于预售行为。

由于目前并没有相关法律法规对此类行为进行规范,开发商这种“打擦边球”的行为导致部分有意向的购房者只能接受开发商的不合理要求。因此,建议政府主管部门尽快对此类行为进行明确的规定,维护好房地产销售秩序,保护购房者的合法权益。

随后房报君表明身份致电开发商售楼处,对方表示:由于款项冻结在购房者个人账户中,并非开发商账户,冻资行为合规合法。

紧接着房报君致电千亿国际电脑版市住建局,恰逢端午假期,仅有值班人员,该工作人员表示此类行为较为复杂,未能给出明确答复,建议等到工作日再详细咨询住建局内房管部门,房报君将继续跟进。(电话:22207339)

城区热盘,屡开屡罄

四大中心城区市场喜人,大波客户外溢,作为同一城区片的高埗自然成为首选外溢点之一。安联尚璟项目位于高埗镇政府旁边,咫尺高埗广场,经梨川大桥直达莞城商圈,距离千亿国际电脑版市政府不足10公里车程。

项目由11栋洋房和12栋叠墅组成。整体北高南低的建筑排布,充分保证社区的采光和通风,各楼栋之间视线相互错开,互不遮挡。同时,凭借着价格梯度,自然成为城区片“热盘”。以最新备案的6号楼来看,项目精装备案均价19354.1元/㎡,整体价格区间在16713-20980元/㎡。

5月30日,项目8号楼洋房首开,可售套数51套,据安联尚璟官方微信平台消息,首开当日更是创下了3秒内便告罄的好成绩。截至发文,据千亿国际电脑版市不动产登记中心数据显示,目前51套洋房中,已完成网签35套。

昨日(6月25日),项目6号楼加推,中午时分,项目再传告罄喜报。

安联集团作为国企,更有责任与义务为良好的市场环境树立榜样作用。针对冻资操作,房报君也将持续保持关注,等待市住建局官方回复。

对于购房者而言,一定要擦亮眼睛,看清开发商的各类营销手段,必要的话可与相关政府主管部门、权威机构进行证实。

来源:中国房地产报    编辑:付勇辉关键词:购房;冻结;开发商;开盘;预售;商品房预售许可证;千亿国际电脑版市住建局;房地产开发企业;购房者;商品房预售
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